Venta de terreno (segunda o subsecuente)

Estimados, buen día.

Espero todos se encuentren muy bien.

Quisiera solicitar su apoyo aclarando algunas dudas que tengo en relación a la venta de un terreno.

Tengo una S.A. que decidió venderle un terreno a uno de sus socios. Debido a que es segunda venta, se debe pagar únicamente el 3% de timbres fiscales ¿correcto?. Cual es el procedimiento a seguir… la S.A. debe emitir factura? o como se documenta la transacción apropiadamente y como se paga ese timbre del 3%.

Adicional a esto, la S.A. va a venderle el terreno al socio a un precio menor del que se compró. ¿Habrá algún inconveniente con esto?

Muchas gracias por su apoyo.

Saludos cordiales.

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@fbarillas91 con relación a su pregunta:

  1. Por toda venta de un bien inmueble debe realizar Escritura de Venta, la cual facciona un notario, esto siempre y cuando el terreno este desmembrado de la finca original. Y es este profesional quien deberá registrar el valor del mismo en base a un avalúo y dicho valor será el que debe quedar registrado en DICABI y la Municipalidad para el cálculo del IUSI.

  2. Quién determina si es segunda o primera venta es el notario.

  3. El notario es quien por ley debe adherir los timbres si fuera segunda venta y en base al avalúo.

  4. Como contador solamente deberá registrar el valor de la escritura y contabilizar la factura (Si la pide el notario)

Para la realización de dicha transacción y documentarla adecuadamente se deben pagar honorarios profesionales al abogado para que vendedor y comprador no tengan ningún inconveniente presente o futuro.

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@fbarillas91 en relacion a su consulta:

BASE LEGAL

Decreto 37-92

LEY DEL IMPUESTO DE TIMBRES FISCALES Y DE PAPEL SELLADO ESPECIAL PARA PROTOCOLOS

Artículo 2. DE LOS DOCUMENTOS AFECTOS

9. La segunda y subsiguientes ventas o permutas de bienes inmuebles .

ARTICULO 16. MOMENTO DE PAGO DEL IMPUESTO.

El impuesto debe pagarse en:

  1. Las escrituras públicas afectas, cuando se compulse el testimonio correspondiente.

ARTICULO 17. DE LA FORMA DE PAGO .

En todos los documentos que contienen actos o contratos gravados de conformidad con los Artículos 2 y 5 de esta ley, el impuesto se cubrirá; adhiriendo timbres fiscales, por medio de máquinas estampadoras o en efectivo en las cajas fiscales o en cualquier banco del sistema nacional conforme este cuerpo legal y su reglamento.

ARTICULO 4. LA TARIFA AL VALOR.

La tarifa del impuesto es del tres por ciento (3%). El impuesto se determina aplicando la tarifa al valor de los actos y contratos afectos.

Mis Clientes siempre facturan la venta de los activos, pero la escritura es la que determina si estan afectos o no al iva.

Buena tarde. Además de lo expuesto por mis colegas, la Sociedad que vende debe considerar lo establecido en el decreto 10-2012 y determinar si existe una ganancia de capital y pagar el ISR correspondiente. Es posible que en el caso planteado resulte una pérdida de capital, la cual podrá compensar con futuras ganancias de capital. Para el efecto debe usar el formulario SAT-1321.

Interesante. Muchas gracias por sus aportes compañeros, me quedó muy claro.

Saludos cordiales.

Buen día

En el siguiente enlace podrá descargar un documento de una capacitación de SAT sobre los impuestos en el tema de bienes inmuebles.

Respecto a:

Según datos publicados por SAT, en forma periódica, la Gerencia de Investigación Fiscal, traslada insumos (casos) a la Intendencia de Recaudación y/o Fiscalización, respecto de inconsistencias detectadas en la compraventa de bienes inmuebles, en el primer cuatrimestre de este año, resumen del análisis sobre transacciones de inmuebles:

Mes Transacciones Casos Potencial Recaudo en millones de Q.
Enero 680 60 15
Febrero 651 300 16
Marzo 2439 230 18
Abril 1662 442 43
Totales 5432 1032 92

Las consecuencias de la pandemia han impactado en las transacciones sobre bienes inmuebles

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Muchas gracias por la información Lic. @Blagmiro_Contreras, muy útil la presentación que nos comparte.

La empresa esta pasando por una situación un poco complicada. Tiene una cuenta por pagarle a uno de los socios (también es el representante legal) pero no tiene suficiente liquidez, entonces estoy pensando en sugerirles que ese terreno que se quiere pasar a nombre de este socio, se tome como un “abono” de esa cuenta por pagar, de esta forma, se iría rebajando el saldo por pagarle al socio. ¿Que opinan sobre esto? ¿Consideran que es una buena alternativa?

Estoy pensando también en los impuestos que pagarían… ya que podría tomarse como que es un bien otorgado como “adjudicación en pago”, el cual paga el 12% de IVA, es decir, que saldría mas elevado el pago de impuestos (comparado con el timbre fiscal del 3%) pero no estoy seguro de estarlo enfocando apropiadamente.

Buena tarde Licenciado,

Agradezco mucho su aporte.
Tengo entendido que en este caso la Sociedad debe emitir una factura por el valor de la venta del inmueble, es así? o solo se documenta con la escritura de venta?
Lo pregunto por que recién me ha pasado el caso y el comprador exige la factura.

Agradeceré su apoyo.

@Jason_Antonio_Bautis Si, la empresa debe emitir factura y consignar el número en la escritura, haciendo las salvedades del caso respecto al pago de impuestos.

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Le agradezco mucho su apoyo

Buen Día:

Estimado Lic. @Hugo_R_Gonzalez_B solamente para aclarar mi duda o bien corregir el comentario; se emite factura por venta únicamente si quien vende su giro de negocio es el vender terrenos o inmuebles, si la empresa su giro es otro no debe de facturar solamente con la escritura de Compra-Venta o estoy equivocado.

Quedo a la espera de sus comentarios y feliz descanso a todos.

Saludos;

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@gmartinez respetable Lic. en mi experiencia he tenido los 2 casos y el abogado siempre ha requerido la factura la cual consigna en la escritura, por ello la razón de mi respuesta.

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Buen Día:

A bueno fue el abogado quien le solicito la factura @Hugo_R_Gonzalez_B, como le decía era para esclarecer mi duda porque a la fecha no he tenido un caso similar. Pero comprendo su punto y gracias a Dios en mi posición no he tenido problemas con la SAT por no emitir factura.

Saludos;

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